Ce trebuie să știi despre certificatul de performanță energetică când cumperi o casă

Ce este certificatul de performanță energetică și cine îl emite
Certificatul de performanță energetică (CPE) nu este altceva decât un document tehnic, oficial, care atestă eficiența energetică a unei clădiri, din punctul de vedere al consumului de energie pentru încălzire, apă caldă, iluminat, climatizare și ventilație. Acesta clasifică clădirea într-o scară de la A+ (consum redus) la G (consum ridicat), iar la nivel național când ne referim la acest certificate ne referim de fapt la prevederile Legii nr. 372/2005 și la ordinal MDLPA nr. 16/2023

Când de fapt e necesar acest certificat?
Conform legislației naționale actuale privind performanța energetică a clădirilor (amendată și actualizată), certificatul de performanță energetică este obligatoriu în anumite tranzacții imobiliare, iar nerespectarea acestei cerințe poate atrage sancțiuni sau chiar nulitatea contractului. Spre exemplu, în cazul vânzării unei clădiri, certificatul de performanță energetică trebuie pus la dispoziția cumpărătorului încă din faza de ofertare. În plus, notarul public nu poate autentifica tranzacția în lipsa acestuia.

Un alt exemplu este cel al închirierii unei locuințe, unde obligația revine de asemenea proprietarului, care trebuie să prezinte certificatul la încheierea contractului de închiriere.
Nu în ultimul rând, recepția unei construcții noi nu poate avea loc fără certificatul de performanță energetică, acesta fiind parte obligatorie a documentației tehnice de terminare a lucrărilor. În ceea ce privește clădirile publice acestea au obligația legală de a afișa certificatul într-un loc accesibil publicului, în scopul asigurării transparenței privind consumul energetic.

În mod normal printre construcțiile scutite de la a deține CPE se regăsesc clădirile cu valoare patrimonială, casele de vacanță sau clădirile de cult.

Valabilitatea și când trebuie refăcut?
Un certificat de performanță energetică are o valabilitate de 10 ani de la data emiterii, după care devine nul din punct de vedere legal. În consecință, pentru utilizarea sa în tranzacții sau recepții ulterioare, este necesară emiterea unui nou certificat. O altă situație în care certificatul trebuie refăcut apare atunci când nu mai reflectă starea actuală a clădirii. Spre exemplu, în urma unei reabilitări termice sau a unei renovări majore, cum ar fi montarea de panouri fotovoltaice, pompe de căldură, ori înlocuirea tâmplăriei, este necesară recalcularea performanței energetice și emiterea unui certificat actualizat. Acest demers asigură coerența dintre documentația tehnică și realitatea fizică a construcției.

În metodologia Mc 001 2022, sistemul de clasificare a clădirilor este construit pe baza consumului anual specific de energie primară (kWh/m²/an) și a emisiilor echivalente de CO2 (kg/m²/an), calculate pentru toate utilitățile tehnice ale clădiri. În acest sens ne referim la încălzire, răcire, ventilare, apa caldă de consum, iluminat. Energia finală este transformată în energie primară folosind factori de conversie și în funcție de tipul sursei energetice (electricitate, gaze, biomasă etc) se evaluează emisiile. Pe baza acestor indicatori și pe baza pragurilor de referința din legislația existentă se încadrează locuința în clasa energetică.

Consumul specific anual (kWh/m²/an) pentru fiecare clasă

Clasa energetică pentru clădiri de locuit individuale

Clasa energetică pentru clădiri de locuit colective

Clasa energetică pentru clădiri de locuit colective

Exemplu practic: diferența de costuri anuale între o casă clasa A vs clasa E pentru o locuință de 100 m2 care se încălzește exclusiv cu energie electrică.

Este important de înțeles ce informații ne oferă de fapt un certificat de performanțe energetic și cum să le interpretăm.

●    Secțiunea de consum: consum pentru încălzire, apă caldă, răcire, ventilație, iluminat
La secțiunea de consum avem prezentată energia consumată pe diferite categorii de consumatori și ne referim aici la componenta de încălzire, pregătire apă caldă curentă, răcire sau ventilație și iluminat. Valorile sunt exprimate în kWh/m²/an și indică câtă energie este necesară pentru fiecare utilitate.

●    Datele despre anvelopa clădirii: informații despre pereți, acoperiș, ferestre, podea
Datele despre anvelopa clădirii se referă la: tipul și grosimea materialelor de construcție (pereți, acoperiș, planșee, pardoseli), respectiv la tipul ferestrelor (număr de straturi de sticlă, coeficient de transfer termic – U). Valori U mai mici înseamnă izolație mai bună. Lipsa izolării sau valori U ridicate pot explica un consum energetic ridicat.

●    Sistemele tehnice: tipul de încălzire, sursa de energie, ventilația
Informațiile referitoare la sistemele termice vizează: tipul de sistem de încălzire (centrală pe gaz, pompă de căldură, centrală pe cărbune etc.), sursa principală de energie (gaz, electricitate, biomasă), respectiv tipul și eficiența echipamentelor pentru apă caldă, răcire și ventilație. Echipamentele vechi sau cu randament scăzut cresc consumul de energie primară. Pe de altă parte prezența surselor regenerabile (panouri fotovoltaice, solare termice) reduc consumul de energie primară din surse fosile, îmbunătățind astfel clasa energetică a cladirii.

●    Recomandările de îmbunătățire: ce lucrări sunt sugerate și estimarea costurilor
La acest punct sunt enumerate o serie de potențiale lucrări pentru creșterea performanței energetice (izolare pereți, schimbare ferestre, modernizare centrală, instalare panouri solare). Nu în ultimul rând este prezentată o estimarea a costurilor și perioada de recuperare a investiției. În general aceste informații au caracter de recomandare, nu obligații legale (cu excepția situațiilor în care se fac lucrări majore de renovare). Informațiile astfel obținute pot fi folosite de cumpărător ca argument în negocierea prețului unei locuințe/clădiri (considerând costurile suplimentare viitoare).

Red flags energetice: consum foarte mare, lipsa izolației, sisteme de încălzire învechite

Dacă indicele de consum energetic global depășește 400 kWh/m²/an, clădirea este, cel mai probabil, încadrată în clasa E, F sau G. Fiind astfel sugerate pierderi mari de energie, eficiență slabă și costuri anuale ridicate cu exploatarea. Lipsa menționării materialelor izolatoare la pereți, planșeu sau acoperiș indică o anvelopă neperformantă. Acest aspect poate duce la condens și apariția mucegaiului. Sistemele de încălzire învechite au un randament scăzut, fie că ne referim la centralele pe gaz sau mai ales la sobele pe combustibil solid.

Indicatori de probleme structurale: punți termice majore, infiltrații

CPE-ul poate menționa pierderi punctuale de căldură la colțuri, grinzi sau intersecții constructive. Existenta acestora pot cauza condens și degradarea locală a structurii, afectând confortul interior și integritatea clădirii.

Costuri ascunse: când recomandările includ renovări costisitoare

În cazul în care certificatul de performanță energetică include recomandări ce vizează modernizarea sau izolarea fațadei clădirii, înlocuirea sistemelor de încălzire, ori reabilitarea acoperișului, este important de reținut că acestea reprezintă investiții potențial semnificative. Deși nu sunt obligatorii, asemenea recomandări indică în mod direct starea tehnică deficitară a clădirii și pot anticipa cheltuieli importante în viitorul apropiat.

Prin urmare, este esențial ca potențialul cumpărător să evalueze atent necesarul de investiții suplimentare aferente achiziției. Impactul financiar al pentru astfel de lucrări poate fi încadrat la categoria costurilor ascunse sau, cel puțin, al costurilor insuficient înțelese la momentul tranzacției.

La negocierea prețului: cum folosești clasa energetică slabă pentru reduceri
Informațiile din certificatul de performanță energetică reprezintă, de regulă, un fundament important pentru cumpărător în obținerea unui preț echitabil în cadrul unei tranzacții imobiliare.

O clasă energetică inferioară evidențiată în certificat oferă cumpărătorului argumente clare, atât tehnice cât și financiare pentru a solicita o reducere a prețului deoarece aceasta nu indică doar o lipsă de performanță energetică, ci și un risc economic real, generat de costuri mai mari de exploatare și de necesitatea unor investiții de reabilitare.

În acest context, prețul de achiziție poate fi negociat în mod justificat, astfel încât să reflecte impactul deficiențelor energetice asupra valorii reale a proprietății.

Estimarea costurilor viitoare: calculul facturilor lunare bazat pe CPE

Când privești un CPE, este important să nu te uiți doar la litera încadrării – A, B sau E – ci și la cifrele care stau în spatele acesteia. În partea de consum a documentului sunt evidențiate valorile exprimate în kWh/m²/an pentru fiecare utilitate: încălzire, apă caldă, răcire, ventilație, iluminat. Aceste cifre, împreună cu suprafața locuinței și prețurile actuale la energie, îți pot spune cu o precizie destul bună cât vei plăti lunar pentru confortul termic și electric.

Locuință alimentată cu energie electrică

Să luăm un exemplu simplu (absolut teoretic): o locuință de 100 m², clasa energetică A, cu un consum total de 100 kWh/m²/an. Asta înseamnă 10.000 kWh pe an. Dacă locuința este alimentată electric, la un preț mediu de 1,3 lei/kWh, vorbim de aproximativ 13.000 lei pe an, adică în jur de 1.080 lei pe lună, dacă împărțim egal. În realitate, iarna vei plăti mai mult, vara mai puțin, dar media anuală rămâne aceeași.

Acum să comparăm cu o locuință de aceeași suprafață, dar clasa E, cu un consum de 400 kWh/m²/an. Asta înseamnă 40.000 kWh pe an. La același preț al energiei de 1,3 lei/kWh, factura anuală ajunge la 52.000 lei – de aproape patru ori mai mult decât în cazul unei locuințe clasa A. Diferența este uriașă: în loc să plătești în medie 1.080 lei pe lună, vei plăti aproximativ 4.330 lei pe lună.

Locuință alimentată cu energie electrică și gaz natural (mix 40% electric / 60% gaz)

Să luăm exemplul unei case de 100 m², clasă energetică A, cu un consum total de 100 kWh/m²/an. Înseamnă 10.000 kWh pe an. Dacă energia pentru încălzire și apă caldă și energie termică provine dintr-o centrală pe gaz, la un preț mediu actual de 0,35 lei/kWh, factura anuală se ridică la aproximativ 2.100 lei, respectiv 5.200 pe componenta de electricitate – adică aproape 608 lei pe lună, în medie. Desigur, în ianuarie vei plăti mult mai mult decât în august, dar media rămâne un reper util.

Acum să comparăm cu o locuință identică, dar clasa E, cu un consum de 400 kWh/m²/an. Vorbim despre 40.000 kWh pe an. La același preț al gazului, factura anuală ajunge la 7.350 lei, iar pentru electricitate la 24.700 lei – în total aproximativ 2.670 lei pe lună. Diferența față de casa clasa A este semnificativă: peste 24.800 lei pe an, bani care, în loc să fie plătiți pe utilități, ar putea fi investiți în alte îmbunătățiri.

Această analiză simplă, plecând de la datele din CPE, îți arată că eficiența energetică nu este doar un indicator tehnic, ci un factor direct în bugetul tău lunar. Un certificat cu o clasă bună înseamnă facturi mai mici, mai mult confort și o protecție mai bună împotriva creșterilor de prețuri la energie.

Planificarea renovărilor: prioritizarea investițiilor în eficiență energetică

O abordare rațională a renovărilor cu scopul creșterii eficienței energetice presupune îmbinarea analizei tehnice CPE cu evaluarea impactului financiar și al confortului pe termen lung. Obiectivul ar trebui să fie direcționarea bugetului către acele lucrări care reduc cel mai mult consumul și facturile, cresc valoarea locuinței și oferă protecție împotriva creșterilor viitoare de preț la energie.

Astfel prioritizarea investițiilor ar putea arată de felul următor

1.    Reducerea pierderilor de căldură

• Izolarea termică a pereților exteriori, acoperișului și planșeului dacă este cazul
• Înlocuirea ferestrelor cu tâmplărie performantă slabă
• Etanșarea punctelor de infiltrație a aerului.

2.    Optimizarea sistemelor de încălzire și răcire

• Înlocuirea centralei vechi cu una în condensare sau cu pompă de căldură de înaltă eficiență.
• Automatizarea temperaturii prin termostate inteligente și zonare.

3.    Eficiența iluminatului și aparatelor electrice

• LED-uri, electrocasnice cu clasă energetică superioară
• Reducerea consumului echipamentelor aflate în standby, prin deconectarea acestora de la priză atunci când nu suntem în locuință pentru o perioadă mai lungă.

4.    Surse regenerabile

• Instalarea de panouri fotovoltaice pentru autoconsum, dacă este posibil în urma unei analize riguroase de consum (cost beneficiu).
• Instalarea de sisteme solare termice pentru apă caldă, dacă este posibil în urma unei analize riguroase de consum (cost beneficiu).