Cât te costă cu adevărat o casă?

Cheltuieli ascunse legate de eficiența energetică

Prețul vs Costul real - diferența care îți poate goli buzunarele

Când alegem o locuință, lăsând deoparte prețul, aproape toți avem în minte aceleași trei criterii esențiale: spațiul, vechimea și locația. Motivele sunt simple – toate trei sunt aproape imposibil de schimbat.

Mai mult spațiu putem obține doar prin extinderi costisitoare sau prin cumpărarea unei noi proprietăți. O casă veche nu poate fi „întinerită” fără lucrări majore asupra structurii și anvelopei, ceea ce înseamnă investiții masive. Iar dacă nu ne convine locația, singura soluție reală rămâne să ne mutăm.

În schimb, alte criterii secundare – finisaje, instalații, compartimentări – le tratăm cu mai multă indulgență atunci când cumpărăm. Știm că le putem renova treptat, pe măsura posibilităților, fără să depindem de un noroc nesperat.

Astfel, odată ce cele trei criterii de bază sunt îndeplinite și am convenit asupra prețului, tindem să ne entuziasmăm și să acceptăm oferta, spunându-ne că „restul se face pe parcurs”. Dar adevărul este că aceste lucruri nu „se fac” de la sine – tot noi trebuie să fim cei care le fac, asumându-ne efortul și responsabilitatea. 

Așa ajungem la o situație precum cea în care obținem o casă de 150.000 euro într-o zonă cu prețul mediu de 180.000 euro, estimând că modificările ulterioare ne vor costa între 10-15.000 euro (după câteva scurte discuții cu cunoscuți sau meșteri), iar la sfârșit vom fi “pe profit” față de media zonei cu 15-20.000 euro. Însă cum socoteala de acasă nu e ca cea din târg, costurile reale se vor umfla la 50.000 euro pe măsură ce: 

• descoperim nereguli ascunse
• ne lovim de prețuri de manoperă mai mari decât credeam
• pierderi mari de energie ne știrbesc bugetul și încetinesc renovările

Astfel de la entuziasmul inițial de “voi iesi pe profit” ajungem la dezamăgirea și frustrarea de “am iesit pe pierdere” in cele din urma.

Facturile lunare: bomba cu ceas din buzunarul tău

Impactul claselor energetice asupra bugetului familiar

Certificatul de Performanță Energetică (CPE) clasifică locuințele de la clasa A la G, în funcție de consumul anual specific de energie pe metru pătrat, pentru fiecare categorie: încălzire, apă caldă, iluminat, climatizare și ventilare.

Pentru a compara corect costurile de funcționare pe termen lung între două case cu performanțe energetice diferite, trebuie să ne uităm la consumul real de energie și să îl traducem în costuri. În loc să punem față în față extremele – o casă din clasa G și una din clasa A, cu investiții inițiale incomparabile – vom alege un exemplu mai echilibrat: comparația dintre o locuință de clasa E și una de clasa B. Analiza va fi făcută doar pentru încălzire, categoria care generează cea mai mare parte din cheltuielile energetice totale.

Considerăm o casă unifamilială de 120mp utili. Pentru a afla cât va consuma într-un an aceasta va trebui să luăm în calcul suprafața utilă încălzită, deci fără subsol, pod (neîncălzit), garaj și terase/balcoane. Astfel din cei 120mp scădem 15mp care ar reveni unui garaj, obținem 105mp de calcul.

Convertim acum energia în bani. Până la 31 martie 2026, prețul maxim plafonat al gazelor naturale pentru clienții casnici din România este de 0,31 lei/kWh, însă în prezent multe oferte nu ating acest prag. Am consultat comparatorul de oferte de furnizare a gazelor naturale al ANRE de pe posf.ro, iar primele 3 oferte cu cele mai mici preturi oferă o medie de 0.29 lei / kWh.

Cu cat va crește anual prețul gazului natural? Este foarte dificil să facem asemenea predicții, propun 3 scenarii de creștere medie anuală din 2025 până în 2035 în funcție de rata de adopție a taxelor noi pe CO2 introduse de ETS2 (sistemul european de comercializare a emisiilor de carbon pentru clădiri și transport ) preconizată a începe din 2027. Aceste scenarii sunt descrise în capul de tabel.

Trebuie menționat că aceste costuri se referă exclusiv la încălzirea locuinței și nu includ răcirea acesteia. Totuși, într-o casă eficientă din punct de vedere energetic, care păstrează bine atât căldura, cât și răcoarea, consumul de energie electrică pentru răcire este semnificativ, deși nu la fel de ridicat ca cel pentru încălzire.

Apropo de energie electrică,dacă am schimba centrala pe gaz cu o pompă de căldură, cuplată cu un sistem de încălzire prin pardoseală, care să ne permită să ne debranșăm complet de la gaz și să primim o singură factură pentru toată energia folosită de casă? În acest scenariu, ne-am putea debranșa complet de la gaz și am primi o singură factură pentru toată energia consumată în locuință. Din punct de vedere tehnic și sustenabil, ar fi cea mai eficientă alegere: cu un coeficient de performanță sezonier de aproximativ 3, fiecare 1 kWh de electricitate ar genera 3 kWh de energie termică.

Financiar însă, lucrurile stau diferit. Conform comparatorului ANRE, primele trei oferte de pe piață indică un preț mediu de 1,1 lei/kWh electric, de aproape patru ori mai mare decât costul energiei termice obținute din gaz. În aceste condiții, investiția într-o pompă de căldură nu ar putea fi amortizată, cel puțin nu la raportul actual dintre prețul electricității și cel al gazului în România.
Singura soluție realistă pentru a depăși acest obstacol este combinarea pompei de căldură cu un sistem fotovoltaic cu stocare. Totuși, recomandăm calcule atente: o pompă de căldură mai puțin eficientă (de tip aer-aer) sau un sistem fotovoltaic de dimensiuni reduse (precum cei 3 kW instalați prin programul Casa Verde) ar putea să garanteze amortizarea investiției.

Renovările urgente: când "economisitul'" devine cheltuiala mare

Izolația termică - investiția inevitabilă

Cost izolare completă pentru o casă de 120 mp. Pentru aceeași casă de 120 mp la sol, perimetrul soclului este aproximativ 44–46 m.

Cu o înălțime de 3 m/etaj rezultă circa 135 m² de pereți exteriori pentru un nivel.. Prețul mediu al pieței pentru mp de termosistem (material principal gros de 15cm + accesorii) este de maxim 30 euro, iar pentru manopera de poate fi circa 15 euro. Astfel costul îmbrăcării pereților exteriori în cazul nostru ar fi de 6075 euro (TVA inclus) per etaj. Dat fiind acest cost trebuie să fim atenți la metoda de aplicare a plăcilor de termosistem, să nu fie bazată pe ‘mămăligi’, pentru a nu risca circularea aerului prin spatele plăcilor, ceea ce ar anula tot impactul investiției.

În ceea ce privește termoizolarea mansardei, considerăm acoperișul în 2 ape cu o pantă moderată de 30 grade, ceea ce s-ar traduce în aprox 144mp de termoizolat. La un preț peste medie de 20 euro/m² de vată minerală de 30 cm, inclusiv bariera de vapori și manopera, obținem un cost de aprox 2900 euro (TVA Inclus).

Timeline: când devine urgentă și de ce nu poți amâna

Cand nu pot fi intretinute usor temperaturile de confort din timpul sezonului cald si rece, anume dacă în timpul verii ne străduim să menținem o temperatură de 26-27 grade și este necesară funcționarea permanentă a cel puțin unui AC, iar pe timpul iernii când nu putem menține o temperatură de minim 20 grade și trebuiesc folosite metode suplimentare de încălzire, precum radiatoare electrice.

Sistemele tehnice învechite:

Aerul conditionat

• Cu ajutorul unei prize smart de minim 30 lei putem observa cât de eficient este un AC. Ca reper, un aparat nou de 12.000 BTU folosește în jur de 1.000 W instant, în timp ce o unitate mai veche, de circa 10 ani, poate ajunge la aproximativ 2.000 W. Dublu!

Sistemul de ventilație

• Unitate centralizată de ventilare cu recuperarea căldurii pentru care este nevoie de un tavan fals care sa ascunda tubulatura prin care se circula aerul.

Costurile "invizibile" pe care mulți le ignoră

Confortul redus: impactul asupra sănătății și productivității

Dacă locuim în mediul urban suntem perfect conștienți de poluarea pe care o inhalăm pe drumul dintre muncă și casă, iar odată ajunși acasă inspirăm liniștiți. Însă putem fi siguri intotdeauna de calitatea aerului în care ne relaxăm, sau chiar muncim? Un senzor de calitate al aerului de până în 200 lei poate descoperi că suntem înconjurați de particule în suspensie, care ne poate crea probleme de sănătate ale sistemului respirator, ceea ce ne va costa în medicații viitoare, ori să ne anunțe de cantități mari de CO2, care ne moleșesc și reduc productivitatea, ceea ce de asemenea ne costă în timp.

Deprecierea proprietății: casele ineficiente pierd mai mult din valoare

Percepția cumpărătorilor despre confort și sănătate joacă un rol important în valoarea unei proprietăți, iar dacă aceasta deține o clasă energetică inferioară

Costul timpului 

Ore pierdute cu probleme, vizite la service, etc. Îți iei part time de project manager la propria locuință.

Stresul financiar: facturile neprevăzute și bugetele depășite

Este greu de acceptat, dar adevărul rămâne același: socoteala de acasă nu se potrivește niciodată pe deplin cu cea din târg. Oricât de bine ne-am pregăti și oricâtă încredere am avea în propriile calcule sau chiar în meșteri (mai ales dacă îi cunoaștem dinainte), avem tendința să credem că noi vom face excepție și nu vom depăși bugetul. Realitatea este însă că imprevizibilul există – îl putem limita, dar nu îl putem elimina complet.

De aceea, recomandarea noastră este să adăugați o marjă de siguranță: minimum 20% pentru renovări majore care aduc locuința la un standard bun de confort și performanță și în jur de 30% pentru renovări aprofundate, ce presupun sisteme complexe și intervenții mai ample (de regulă cu obiectivul de a atinge standardul nZEB).

Concluzie: Formula costului real

Costul real = Preț achiziție + Renovări necesare + (Facturi anuale × Ani de proprietate) + Mentenanță
Box final cu regula de aur: "Înainte să cumperi, calculează costul total pentru următorii 10 ani.

de Victor Gavrilă